舊房改造驅(qū)動(dòng)下的家裝市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析

2023年12月21日，優(yōu)材聯(lián)盟越州嘉年華大會(huì)在紹興盛大召開，奧維云網(wǎng)地產(chǎn)與家居事業(yè)部研究總監(jiān)周芳出席了論壇活動(dòng)，并發(fā)表了《舊房改造驅(qū)動(dòng)下的家裝市場(chǎng)結(jié)構(gòu)分析》的主題演講，全面分析中國(guó)家裝行業(yè)趨勢(shì)和住宅戶型特征。

(圖片來(lái)源：奧維云網(wǎng)-公眾號(hào)，侵刪)

周芳指出，近年來(lái)，受到疫情反復(fù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡、終端消費(fèi)不振等多重疊加因素影響，家裝市場(chǎng)規(guī)模處于低位盤整階段，預(yù)計(jì)2023-25年，以二手房和存量房帶動(dòng)的老房翻新或?qū)?duì)家裝市場(chǎng)產(chǎn)生更加重要的貢獻(xiàn)。

從套數(shù)上看，家裝市場(chǎng)規(guī)模在2000萬(wàn)套左右波動(dòng)，2021年為近期高點(diǎn)，達(dá)到2121.6萬(wàn)套，2022年下滑到2036.4萬(wàn)套，但2023年有望恢復(fù)2087.4萬(wàn)套。

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隨著新房開發(fā)與銷售放緩， 2022年，北京、上海率先進(jìn)入二手房引領(lǐng)房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)代，廣州、南京、成都等高線級(jí)城市的二手房與新房占比也相對(duì)接近舊房改造成為拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的核心驅(qū)動(dòng)力。

在新市場(chǎng)環(huán)境下，相關(guān)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)面臨轉(zhuǎn)型。而在內(nèi)外交困的效率升級(jí)驅(qū)動(dòng)下，家裝產(chǎn)業(yè)鏈要素流動(dòng)性逐漸增強(qiáng)，轉(zhuǎn)型升級(jí)方向凸顯產(chǎn)業(yè)融合趨勢(shì)，產(chǎn)業(yè)資源逐步向產(chǎn)業(yè)鏈中游聚集。

從產(chǎn)業(yè)鏈中游來(lái)看，2022年，家裝公司呈現(xiàn)“大產(chǎn)業(yè)、小公司”的態(tài)勢(shì)，裝企規(guī)模相對(duì)分散，頭部裝企集中度低，第一梯隊(duì)、第二梯隊(duì)不足10%，市場(chǎng)相對(duì)分散。但隨后，行業(yè)資源有望加速向頭部企業(yè)集中。

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同時(shí)，在消費(fèi)者需求變化驅(qū)動(dòng)下，頭部裝企紛紛布局整裝業(yè)務(wù)，整裝滲透率不斷提升，逐漸成為裝企拉收的重要引擎。

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接下來(lái)，奧維云網(wǎng)用近十年間的新房供給抽樣結(jié)果研究舊房改造戶型趨勢(shì)。

研究發(fā)現(xiàn)，近10年來(lái)，客餐廳、陽(yáng)臺(tái)的平均面積處于顯著提升的態(tài)勢(shì)，而衛(wèi)生間面積在最近3年內(nèi)也處于增長(zhǎng)通道中；相對(duì)而言，臥室的重要性在下降，不同居室的平均面積處于下降狀態(tài)。

十年間，客餐廳一體化、客餐廳陽(yáng)臺(tái)一體化的新房在樣本中占比均處于穩(wěn)步提升態(tài)勢(shì)，近兩年的占比更是超過(guò)50%。同時(shí)，作為傳統(tǒng)戶型的稀缺資源，面寬均值也處于不斷延伸過(guò)程中，其中，一線、二線城市的面寬均值持續(xù)增長(zhǎng)，三四線城市則出現(xiàn)較大波動(dòng)。

而這也意味著，長(zhǎng)邊廳、長(zhǎng)飄窗，打造全明空間，LDK+邊廳+270度觀景陽(yáng)臺(tái)打造人與自然融洽共生體驗(yàn)，正在逐步進(jìn)入改善客群視野。從消費(fèi)者需求來(lái)看，LDK、LDKB戶型能夠適應(yīng)不同家庭生命周期變化，并且保證不同家庭成員在“看得見(jiàn)”的同一空間下的個(gè)性活動(dòng)，打造多功能“共時(shí)”活動(dòng)空間。

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從廚房的變化來(lái)看，西廚文化滲透下，廚房的社交溝通功能開始受到重視，半開放式、U型廚房逐漸流行。其中，三四線城市的廚房平均面積近年來(lái)處于穩(wěn)步提升的態(tài)勢(shì)，其他城市均處于面積下降的趨勢(shì)。

受結(jié)構(gòu)-功能設(shè)計(jì)理念影響，戶型變化回歸使用體驗(yàn)的不斷改善，不同面積戶型呈現(xiàn)差異化特征：

小戶型（65-90平米）：以緊湊型布局為主，犧牲單空間面積增加獨(dú)立空間；

首改戶型（90-120平米）：開始關(guān)注動(dòng)靜分離、客餐廚陽(yáng)一體、主臥套房等；

再改戶型（130平米以上）：出現(xiàn)主客分離、超大客廳、可變空間、景觀陽(yáng)臺(tái)、多套房等。

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