解讀房產業和地板行業的關系

引言

新勞動合同法強制推行、貨幣政策“適度”從緊、人民幣匯率持續走高、CPI指數再度突破、通貨膨脹與通貨緊縮同期并存……，一時間，中國仿佛成了全球最為惡劣的投資環境。民營企業的生存發展再次受到來自宏觀經濟調控的挑戰。

07年底王石首度拋出房市“拐點論”，緊隨其后萬科在全國部分大中城市實施的“降價打折”銷售策略，引發了中國房產業的大震蕩。與此同時，住房和城鄉建設部的“模糊態度”，“不拐”陣營開發商的價格堅挺，眾多購房者的持幣觀望，樓盤售樓處失去昔日排隊等號的繁榮場面，更有部分城市爆出樓盤交易量跌至05年以來的同期谷底。

這一切，都發生在2008年，我們的眼前。

在08年的＊＊期間，＊＊＊＊＊答記者問時說到“今年恐怕是中國經濟最困難的一年。難在什么地方？難在國際、國內不可測的因素多，因而決策困難。”

“乍暖還寒時候，最難將息！”李清照在《聲聲慢》中的此段詩詞，用來描述當今大多數關心中國經濟走勢的人的心情，不知是否恰當？大家心中自然會有答案。當然，也包括地板行業的企業經營者。

08年，宏觀經濟調控下的地板行業究竟是否會受到房產業的直接影響？地板企業該何去何從？瑞輔盛特營銷管理咨詢公司首席咨詢顧問將結合多年建材行業的咨詢經驗，從另外一個視角解讀宏觀經濟調控下的地板行業。

解讀房產業和地板行業的關系

幾乎所有家居建材業的人都在說，“建材行業屬于房產業的下游產業，他們之間必然存在著休戚相關的聯系”。那么建材行業和房產業之間到底是什么關系呢？相關程度是多少呢？

我們以地板行業為例進行分析，下面我們可以看一組數據（單位：萬平方米）

圖1反映的是近5年的地板銷量和住宅建筑竣工面積折線圖（數據來源：國家統計局）。理論上說，兩者之間相關性可計算求得，經計算分析我們發現兩者的確具有很高的正相關性，二者的相關系數高達0.9341。如果算上非住宅建筑竣工面積，相關系數會略有降低，但波動不大。

從圖1中我們也可以發現05年、06年的地板銷量和住宅竣工面積出現了不同的走勢。那么既然地板行業和房產行業具有如此之高的相關系數，為什么會出現不同的走勢呢？這正是我們要表明的第一個觀點：地板行業與房產行業高相關性主要表現在實際購買需求，當投機需求過大或實際購買需求減少時，兩者之間的相關性會自然調節。很簡單的道理，老百姓可以進行購房投資，但絕對不會購買地板儲備升值。05年上半年也曾出現“房市低迷”現象，購房者紛紛觀望，結果“降價”美夢踏空，房價上漲一發不可收，不僅增加了房市的投資行為，也因價格上漲過高抑制了一部分有實際購買需求無支付能力。同時，地板行業也因原料稀缺價格上漲、地板消費稅出臺、國外對華地板反傾銷等宏觀因素影響，行業內部出現調整期，導致行業整體銷量（主要表現為實木地板）的下滑。

盡管08年出現的樓市“低迷”和05年在政策背景環境的諸多要素上有所差異，但購房者的持幣觀望，短期內抑制了實際購買需求的表現，直接影響到到地板行業。這同時也驗證了我所說的第一個觀點——實際購買需求的相關性。但是，更為現實的問題是如果購房者一直持幣觀望，換句話說，是否會出現房價走勢一直不明朗或者房價大跌導致購房者進一步持幣觀望的現象呢？對于房價的問題，我們在這里無須過多分析，這個問題涉及的因素太多。但是我贊同“房價已經綁架了中國經濟”的觀點，卻不認同“房價能夠綁架建材行業”。原因有兩點：

第一，國家出臺的系列政策調控，目的是拉動房價總體趨于合理化，逐步滿足實際居住購買的需求，并沒有絲毫表明讓房市崩盤的潛臺詞，＊＊＊的政府工作報告表明“堅持加強對房地產市場的調控和監管，規范和維護市場秩序，促進房地產業持續穩定健康發展。”另外一方面，房價的急劇下滑只會導致更加的通貨膨脹，利益集團、中央政府都清楚這一點，中國經濟的軟著陸似乎更為重要。

第二，＊＊對于民生問題中住房保障體系的工作指導原則也表明，“政府和市場的雙向調節作用將更加凸顯、明確，政府在做好系列規劃工作之外要重點發展面向中低收入家庭的住房。高收入家庭的住房需求主要通過市場調節解決。”中低價位、中小套型普通商品房以及限價房的推出，勢必拉動實際住房購買需求的激發。這對于建材行業、地板行業而言，難道不是利好嗎？

因此，我的第二個觀點：房價走勢短期可能會影響地板行業的發展，但從長期來看并不能構成影響地板行業發展的主要因素。目前，中國房市的低迷，可以說是對充斥著大量投機或投資行為的一種有效調控的結果，是瘋狂過后的喘息；而地板行業的所謂“疲軟”，只是行業內部集中化趨勢的正常反映而已，就地板業整體需求而言，穩步增長的趨勢十分明顯，波動幅度很小，隨著市場機會的不斷出現，成為中國地板市場強勢品牌、擴大市場份額的機會依然存在，根本不必擔心會碰到行業增長的“天花板”！

后記

通過以上的分析，地板企業經營者應當對房產業和地板行業的關系有了正確的認知，房市的實際購買需求與地板行業有較高的相關性，房價和地板行業的關聯性只在階段內出現，但關聯程度不高。所以，不要再將地板行業“疲軟”的病癥完全歸罪于行業上游的房產業了！如何打好08年的攻堅戰，如何走出運營困境（詳見瑞輔盛特咨詢觀點《沖破洗牌困境 超越傳統競爭》），對于身處地板行業的企業經營者而言，這可能是最為緊迫的工作了！

借用＊＊＊的一句話：我們企業家的思想應該得到解放，也就是說要有獨立思考、批判思維和創造能力，只有這樣，我們的整個事業就會不斷前進！

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