冠肺疫情過后 長租公寓或迎新一輪洗牌

從2019年起，長租公寓風口開始消退，本次疫情的爆發后，公寓空置率居高不下，業內許多公司都出現了資金鏈緊張問題。《經理人》認為，隨著3月全國各地全面復工的到來，長租公寓公司或可稍緩一口氣，但行業洗牌的提速仍然難以避免。

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難以承受的疫情沖擊

在房地產中介行業中，長租公寓無疑是受疫情沖擊最直接、程度最大的一個，乃至許多大企業也大喊“吃不消”。據報道，青客公寓在近日給房東的短信中稱，冠肺疫情的影響超出公司所能承受的極限，大量房屋空置，無力向房東支付租金，故不得不與一部分房東協商解除合同，退還房源。

成立于2012年的青客公寓總部位于上海，是一家長租公寓的頭部企業。近年來，青客公寓發展迅速，并于2019年11月5日在納斯達克成功上市。但誰也想不到，在疫情爆發短短兩個月之后，這樣一家有實力的公司就進入了連房東租金都付不起的境地。

青客并非孤例，連日來業內領行企業之一蛋殼公寓也卷入變相裁員、強制業主減租及勸租客退租換租多重風波。至于更多的中小型企業，其處境只有更糟。

長租公寓抗擊打力何以如此脆弱？

經理人認為，長租公寓抗疫情擊打能力之所以如此脆弱，主要有以下原因：

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原因一，單一的營收渠道。長租公寓的收入主要來源于租金差價，即收房價格與出租價格之間的差價。此外還可利用租客租金與房東房租支付的時間差，將現金流進行二次投資，賺取一定的收益。以上兩項收入之外，目前長租公寓的其他收入比如保潔、搬家、娛樂等增值服務遠未成熟，對營收的貢獻基本可以忽略。由于營收渠道非常單一，一旦發生冠肺疫情這樣的黑天鵝事件而導致其營收渠道阻滯，現金流的緊張將接踵而來，讓企業陷入危境。

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原因二，激烈競爭下過于激進的發展模式。長租公寓行業風口的爆發始于國家大力提出臺購租并舉等利好政策的2015年，此后數年，資本蜂擁而至，迅速打造出蛋殼、萬科泊寓、旭輝領寓、優客逸家、樂乎等大型頭部企業。這些頭部企業往往以風投資本為推手，不斷擴大規模，以樹立品牌，快速提升市場份額。而大多數中小企業為了立足和保持盈利，不惜利用有限的現金流開拓新房源。這種過于激烈的發展模式，使得行業整體上處于負利潤運營狀態，大部分企業的資金鏈都承受很大壓力。一旦出現不可控的外部沖擊，資金鏈斷裂的風險將急劇增加，虧損的缺口將迅速放大。

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原因三，普遍不強的企業管理及風控能力。公開報道顯示，長租公寓行業內的大多數企業管理松散，雖然不少企業建立了線上管理平臺，但行業整體管理水平仍然偏低，業內企業從裝修到物管到保潔到附加服務，或多或少地都存在問題，以至于行業負面曝料頻頻，消費者吐槽此起彼伏。與之相應，行業風控能力也堪憂，多數企業都沒有備夠停業狀態下維持3-6個月運轉的現金儲備。據貝殼研究院統計，2019年共有52家長租公寓企業因經營不善，出現資金鏈斷裂、跑路等情況。

疫后行業洗牌提速集中度提升

隨著3月的到來，全國各地將全面復工，長租公寓企業現金流緊張的窘境暫時得到緩解。而鐘山南等專家也估計，疫情可望在4月底得到基本控制。那么疫情過后，行業將出現怎樣的發展態勢呢？我們認為可以確定的是，疫情是一個階段性的分水嶺，其后行業洗牌將提速，推動行業集中度進一步提升。做出這一判斷的理由大致有三：

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一是本次疫情已經讓一部分中小企業退出市場，而劫后余生的部分中小企業也可能在心有余悸中主動退場，從而出現短期內的市場出清，這對于大企業來說是一個機會，將加速搶占中小企業騰出的市場空間。

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二是大型企業在本次疫情中的表現，讓資本市場清晰地分辨出哪些企業的運營更健康、更有成長潛力，從而使得資本更集中地流向這些企業，而另一部分企業將被資本市場摒棄，成為被淘汰或被兼并的對象。

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三是長租公寓行業正在進入市場沉淀期，行業正回歸理性，頭部企業中的少數企業將通過先進管理彰顯其價值，贏得品牌聲譽，在賽道中逐漸拉開與競爭對手的差距，并在更大的議價能力基礎上不斷擴大其影響力及市場份額。

(文章來源：經理人網-公眾號，侵刪)