"2006中國房地產(chǎn)與家居產(chǎn)業(yè)雙百峰會"節(jié)選(一)

    瑞滋重點是以未來得現(xiàn)金流發(fā)行的股權(quán)產(chǎn)品，瑞滋可在境內(nèi)或境外發(fā)行，在國內(nèi)瑞滋可以采用公司的形式如美國，或信托的形式如澳大利亞。在境內(nèi)瑞滋一般采用專項資產(chǎn)管理計劃的形式，它的參與機構(gòu)一般包括以下這一些，受托人，接受發(fā)起人委托設(shè)立瑞滋，發(fā)行單位信托掙錢，委托外部服務(wù)機構(gòu)管理信托投資，投資人是以單位信托證券持有人來購買信托證券，并享有信托收益，瑞滋可以進行部分的舉債，但一般國家都有部分上限的規(guī)定，瑞滋通常與發(fā)起人關(guān)聯(lián)的資產(chǎn)管理公司管理，亞洲公司一般都要求采用管理公司。
    下面探討一下設(shè)立瑞滋的因素，對于有興趣發(fā)起或者設(shè)立瑞滋的公司來說，首先要考慮相關(guān)的資產(chǎn)是否位于有利的地段，是否能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的收益，對商業(yè)房地產(chǎn)而言租戶的分散程度，租期的長短和閑置率的統(tǒng)計數(shù)字十分重要，是否有增長的空間等都是發(fā)行瑞滋資產(chǎn)需要考慮的因素。第二資產(chǎn)管理的因素，資產(chǎn)管理人是否擁有相關(guān)業(yè)務(wù)經(jīng)驗是非常重要的，由于擅長的領(lǐng)域不同，通常資產(chǎn)管理人和物業(yè)管理人有所區(qū)別，物業(yè)管理人應(yīng)為熟悉瑞滋通常為發(fā)起人，或其成員企業(yè)。第三個就是投資的因素，如何消除投資者的疑慮，使投資者相信未來的盈利能力，這些是非常重要的。
    下面分析一下瑞滋與上市房地產(chǎn)公司之間的區(qū)別，就投資的資產(chǎn)與經(jīng)營風險方面，瑞滋的資金投資具有穩(wěn)定商業(yè)房地產(chǎn)為主，上市的房地產(chǎn)資金是以從事土地開發(fā)較多，穩(wěn)定性較差就分紅政策而言，瑞滋的收益比較穩(wěn)定，90％以上的利潤用于分紅，就舉債限制而言瑞滋有較嚴格的舉債上限，使得投資人承擔風險相對有限，而上市的房地產(chǎn)公司一般高度使用財務(wù)杠桿，舉債比例普遍較高，瑞滋資產(chǎn)信息透明公開定期受到審查和公告，通過受托人和物業(yè)管理人的監(jiān)督以及雙方的報告歸為專業(yè)的管理機構(gòu)，一般上市公司保護和透明度沒有那么高。
    國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)對于發(fā)起設(shè)立瑞滋對管理企業(yè)的意義，出售物業(yè)實現(xiàn)收入同時還可以通過參與計劃管理和物業(yè)管理收取費用，代替直接擁有物業(yè)并收取傭金，同時將資本調(diào)度到回報更高的業(yè)務(wù)中去，通過參與瑞滋的管理和物業(yè)管理獲得穩(wěn)定的管理費收入，同時帶來更高的資本回報率，為今后的資產(chǎn)規(guī)模的擴大為公司的增長創(chuàng)造潛力，提供收購載體，實現(xiàn)成長，減輕發(fā)起人資產(chǎn)負債表面臨的壓力，提供有效的資產(chǎn)規(guī)模機制，瑞滋的發(fā)行可以剝離大規(guī)模的資產(chǎn)組合，盡可能的減少應(yīng)向第三方進行資產(chǎn)出售而帶來的估價結(jié)構(gòu)和資產(chǎn)損失。
    新加坡和香港交易所紛紛推出了優(yōu)惠政策吸引內(nèi)地優(yōu)秀的公司去香港上市，包括降低瑞滋的上市門檻，提高杠桿比率等措施，允許公積金存款投資于瑞滋，境外機構(gòu)投資者的扣繳所得稅率從20％降低到10％等，同樣瑞滋在境外上市也面臨一系列的問題，首先各種瑞滋的障礙中最首要的是外匯轉(zhuǎn)移政策的限制，即不能自由換匯，瑞滋能否真正做起來，中國的外匯政策會是一個重要的影響力，今年年初外匯管理局發(fā)出了第12號文件被認為是中國民營企業(yè)以紅籌模式在海外上市產(chǎn)生了影響，同樣受影響的還包括了瑞滋等離岸上市，瑞滋對回報率和市盈率的要求都很高，項目要有可預(yù)測的回報，良好的增長潛能，高透明度等方面，傳統(tǒng)的地產(chǎn)商要向瑞滋轉(zhuǎn)型就目前而言還需要時間。上述是我簡單的給大家講一下設(shè)立房地產(chǎn)信托基金碰到的一些問題和法律問題，供大家參考，非常感謝。
    搜房控股運營副總裁、搜房資訊集團總經(jīng)理 肖勇：
    下面我們進行下午的第一場對話論壇，有請主持人摩根大通中國房地產(chǎn)投資主管向左，搜房控股副總裁、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜，揚子基金中國區(qū)副總裁顧宏，北京星城置業(yè)集團董事章懷文，武漢百步亭集團副總裁劉宜蓉，上海紫寶地產(chǎn)總經(jīng)理夏鋒。
    搜房控股副總裁、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長 黃瑜：
    目前宏觀調(diào)控形勢下整個中國房地產(chǎn)商面臨一個資金的壓力，同時在座的企業(yè)都是一些大企業(yè)，下一步要上規(guī)模也是需要融匯更多的國際資本，香港的新宏基一個周末可以賣70億港幣，對于中國的開發(fā)商來說真正一年收入上70億的也很少，我們下一步怎么上規(guī)模，上臺階，投融資這塊已經(jīng)對房地產(chǎn)開發(fā)商來說是迫在眉睫了，對于國際的資本都非常看好中國，在中國的土地上獲取更多的收益也是你們一直在探討和關(guān)注的問題，所以才有今天這么多人一塊來進行投融資的研討，我首先來介紹一下今天參加對話的嘉賓，然后由向左先生主持這場對話，這位是太平洋星的翁嘉鴻先生，他們是在新加坡上市的第七個瑞滋，他們也非常看好中國，這位是北京星城置業(yè)集團董事章懷文，這位是上海紫寶地產(chǎn)總經(jīng)理夏鋒先生，他們希望和國際資本接軌，拓展自己的融資渠道上一個臺階。
    摩根大通中國房地產(chǎn)投資主管 向左：
    利用這個機會大家有什么問題就直接提問，我在這里只是拋磚引玉，在中國做房地產(chǎn)開發(fā)，特別對外資，對基金來講他們看好中國的市場，但是在一定程度上如果沒有和國內(nèi)比較良好的房地產(chǎn)公司的合作，那么在中國應(yīng)該是比較難做的，所以在建立一種比較誠信的合作伙伴式的關(guān)系這就應(yīng)該是成功了一半，在座的開發(fā)商和國際投資基金人接軌，第一個要問自己為什么要接軌，到底是需要資金，是需要品牌，需要一種管理模式，到底是需要什么東西？請在座的開發(fā)商可以一塊來探討。
    北京星城置業(yè)集團董事 章懷文：
    我們的公司是一個中型的，我們的項目是15萬并米，是由外資和中方合作的，是靠自有資金把這個項目和銀行貸款把這個項目做起來，在中國因為融資渠道只有兩種，在中國銀行放款的條件非常約束，目前我們這里的發(fā)展商很多尤其是有商業(yè)這一塊，因為要蓋了商業(yè)為了賺最高的利潤，因為商業(yè)可以賣很高的價格，可是唯一的融資渠道就是賣，操作方都是代理，我們本身不用找代理，如果走這個模式不是保證長期的成功，只是短期的融資方式，那是絕對有風險的，希望和國際商做的方式進行結(jié)合，外國的基金已經(jīng)往中國這方面進來，也通過中國的公司去包裝，對我們這一類型的發(fā)展商是一個好事。
    北京天鴻寶業(yè)地產(chǎn)財務(wù)總監(jiān) 邢寶華：
    我們對基金比較看好的想法，通過在深圳做的住宅和公寓項目之后，前也吸引了很多的基金還有海外的房地產(chǎn)公司能夠借著中國發(fā)展的機會進入中國，我們是懷著一個開放性的態(tài)度和心態(tài)，加入了WTO之后中國的房地產(chǎn)至今還沒有和海外進行鏈接，這其實是一個最大的基礎(chǔ)，基金所提出的財務(wù)透明度，團隊的規(guī)范化操作，作為國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)其實也是力求追求的，無論有沒有海外基金的要求，作為國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)，從愚昧走向規(guī)范，從暴富走向抵制冷靜的過程，這其實是一個比較好的機會，對于我們天鴻在深圳的投資，前一階段我們和英國的公司也在接觸，在英國現(xiàn)存的投資模式聯(lián)合組成一個團隊，也了解中國整個工商政策和財稅制度是否允許。
    摩根大通中國房地產(chǎn)投資主管 向左：
    國外基金強調(diào)透明度，就是財務(wù)的透明度還有公司治理的透明度，至于這些到中國投資大的基金來說的話，對于它的商譽非常看重，在選擇項目和合作伙伴的時候可能花的時間比你在最開始對項目本身的研究還多，因為從你的角度來看，你很清醒，知道在尋求外商的時候需要什么，我接觸的房地產(chǎn)開發(fā)公司自己是想接軌，但是不知道到底需要什么東西，關(guān)鍵資金用來做什么，這個可能需要進一步的明確，這樣接軌的話可能就更容易一點。
    新加坡太平星集團 翁嘉鴻：
    我覺得開發(fā)商很多，有一些開發(fā)商一開始是很小的開發(fā)商，但是發(fā)起人很有遠見，一定想得很長遠，我覺得資產(chǎn)證券化，融資參與很重要，我們的基金在德國、中東、美國，德國人工作是很嚴謹?shù)模绻麃淼街袊患夜菊f和你們合作基金投我們錢，基金一進來開會就會講哪一位是負責資產(chǎn)管理的，哪一位是負責監(jiān)督的，都是同一個人的話他們會擔心，因為要看到的是這家公司分工很明確，每一個部門都是不同人在做，因為起到一個互相監(jiān)督的機制，整個企業(yè)要有完善的管理制度。現(xiàn)在我們認識中東、德國、美國熟悉了我們以后，知道我們這個團隊影響深入的調(diào)查和溝通，前面很困難甚至于要半年到兩年才會相信，但是一相信以后資金量源源不斷的進來，比如我們大股東相信我們這個團隊以后知道我們透明度很高，信任度就很強。
    摩根大通中國房地產(chǎn)投資主管 向左：
    你們是怎么樣考慮，根據(jù)2003、2004年中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀報告，對于香港前五大上市公司做了一個比較，就把香港的上市公司和中國國內(nèi)的房地產(chǎn)公司做了一個比較，目前香港上市公司的負債比是30％到40％左右，那么對于國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)絕大部分占75％以上，有的是90％，或者根本沒有自己的自有資金，自有資金統(tǒng)計的數(shù)字是13.3％，你們對這個自有資金是怎么樣考慮的？如果房地產(chǎn)整個行業(yè)有市場需求，銀行業(yè)支持貸款，自有資金少的話問題不大，一旦有宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)是有周期性的，在這種情況下要考慮持續(xù)的發(fā)展就會遇到很大的問題，在座的諸位對這個問題是怎么考慮的？
    武漢百步亭集團副總裁 劉宜蓉：
    非常感謝有這次機會參加今天的會議，有一個互相交流和學習的機會，武漢是一個九省通衢，非常美麗的城市，我們武漢百步亭花園經(jīng)過了八年的建設(shè)目前已經(jīng)開發(fā)了160多萬方平方米，有了8萬多的居住社區(qū)，按照武漢市整體的規(guī)劃有三大居住社區(qū)，我們武漢百步亭是位于三大居住新區(qū)當中漢口新區(qū)的一個，是作為武漢城市規(guī)劃中納入法定普及的市政副中心，整個占地7平方公里，完成以后將入住30萬人口，這個項目完全由我們獨家承擔，我們所剩下的工作任務(wù)還需要用十年乃至15年的時間才能建成，建成以后是一個復(fù)合型的地產(chǎn)，因為除了以居住為主以外，還有商業(yè)各種基礎(chǔ)設(shè)施，文化、教育、衛(wèi)生等等，所以我們公司從整理發(fā)展規(guī)劃來說，我們是一個純民營的企業(yè)，八年來我們從小到大一步一個腳印，到目前我們每一年的開發(fā)速度是六到八十萬平方米，我們整體對它的定位是立足百步亭居住新城，做足百步亭居住新城，這個意義在于，就是按照武漢市城市規(guī)劃百步亭規(guī)劃新城由我們獨立開發(fā)，形成獨立開發(fā)管理服務(wù)四位于一體的，并且行政區(qū)域都屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來全面進行管理服務(wù)，這樣一個新的模式是全國唯一的一個，得到了＊＊＊高度的認可，我們所建的不僅是一個房地產(chǎn)項目，更重要的是要打造一個溫馨、和諧的人文環(huán)境，所以我們這個項目也是在2003年的時候是中國首屆人居范例獎的項目，我們在提供住宅的同時，提供業(yè)主一個社區(qū)保障，我們有意參與學習和交流，希望有國際資本介入，希望這個項目在建設(shè)的過程中不僅在資本運營商能夠和國際接軌，更重要的是希望學習國際一些先進的包括高度文明的一些思想理念，能夠注入到我們百步亭居住新城今后的管理之中，為我們真正的百步亭人創(chuàng)造更加溫馨和諧的居住環(huán)境，作為我們現(xiàn)在整個30萬人口入住七平方公里，總建筑面積是八百四十萬平方，我們面臨還有六百多萬建筑面積將在十幾年的開發(fā)中逐步實施對于我們來說壓力和挑戰(zhàn)都是很大的。
    對于我們來說過去開發(fā)量很小，我們的自有資金足以應(yīng)付，對于目前來說政府把居住新城交給我們民營企業(yè)來運作，讓我們來打造一個新城，是對我們的一種信任，正是由于八年的工作得到了市場的認可，是我們的誠信獲得了這樣非常具有發(fā)展的項目，所以我們認為我們今后的發(fā)展中不能僅僅停留于過去的小打小鬧，而是應(yīng)該把居住新城的建設(shè)發(fā)展的速度根據(jù)市場的需要盡快的把它實施完成，這個項目不受宏觀調(diào)控的限制，是屬于國家支持和鼓勵的服務(wù)項目，所以政府在目前整個土地實行招拍掛的前提之下，把這么大一片土地不通過招拍掛的形式定向了交給了我們公司，我們擁有了這么大的土地資源，不能夠慢慢的來而要根據(jù)市場的需要盡快推進，那么光靠銀行是不行的，光靠自有資金更是不行的，所以必須借助于國際資本，自有資金在大的開發(fā)面前如果用于前期也是不夠的，而銀行的資金主要是用于在建工程以后的，對于前期來說是非常困難的，對于我們開發(fā)商所需要的是在前端有一個合作，自有資金如果僅僅只有10％多的話，目前像這樣的項目政府也不可能給，企業(yè)也承擔不了的，所以對我們公司來說，我的自有資金是要比這個高幾倍，但是最后大規(guī)模的項目來說我還是感覺到非常困難的。
    上海紫寶地產(chǎn)總經(jīng)理 夏鋒：
    剛才向總問了兩個問題比較敏感，企業(yè)上市把目前的利潤和目前的空間與別人分享，但是所帶來的它的一種品牌，所帶來的一些無形的價值包括企業(yè)今后的可持續(xù)性發(fā)展都是無窮的。我們是一家純粹的房地產(chǎn)企業(yè)，我們企業(yè)在房地產(chǎn)的定位方面比較明顯，我們的自有資金可以說有一個優(yōu)勢，我們是一個綜合性的企業(yè)，自有資金可以進行調(diào)整，根據(jù)我們企業(yè)發(fā)展的重點可能在80年代到90年代末期我們的主業(yè)還是建筑業(yè)，但是隨著房地產(chǎn)浪潮的推進，很多房地產(chǎn)企業(yè)變小了，或者變沒了，而很多小的企業(yè)變大了，變強了。
    揚子基金中國區(qū)副總裁 顧宏：
    對于投資開發(fā)型的基金來說總的來說是比較低的，整個比例在17％左右，一個房地產(chǎn)是屬地性很強的企業(yè)，一些淺規(guī)則包括操作上制約的東西也很多，這也限制了很多人參與前期的開發(fā)過程，其實投資商都有一樣的感受，一般國內(nèi)真正擁有土地證的很少，很多就是拿了一個協(xié)議來談，像這種情況下一般來說很難認可，因為這個要在法律上認證的，基金一般在一線的城市，二線相對少，一個就是管理能力跟的上跟不上，第二個原因就是在一線城市顯性成本比較清晰，隱性成本比較低，這也是一個很大的制約因素，我們在操作的過程中我們也談了很多的項目，首先基金的專注點不一樣，所以找基金的時候一定要和基金相匹配的，直接叫基金參與開發(fā)不是不可能，但是難度比較高，如果收益情況不錯的話有將來做上市打算的，可能有IPO的基金會參與。第一階段是開發(fā)商的階段，第二階段是開發(fā)和金融市場結(jié)合的階段，第三階段就是一個金融機構(gòu)投資房地產(chǎn)的階段，這是一個成熟的階段。
    搜房控股副總裁、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長 黃瑜：
    渠道還是多樣的，機會還是很多的，只不過是不要怕，但也不要貪，肯定能成，最后一個問題留給凱迪的張總提一個問題。
    凱迪置業(yè) 張總：
    非常感謝黃院長給我們國內(nèi)的開發(fā)商和海外投資基金面談的機會，我代表上海本土的開發(fā)商非常感謝海外投資，機構(gòu)對上海房地產(chǎn)市場的熱情，雖然目前融資面非常狹小大的公司還是活得不錯，但是我們更希望有一個長期更長遠的發(fā)展，是不是我們的方式能夠靈活一點。
    摩根大通中國房地產(chǎn)投資主管 向左：
    我同意不要怕也不要貪，這個是一致的，對于剛才所說的統(tǒng)一開發(fā)，對于土地這方面國外投資者特別是摩根大通是非常謹慎的，即使土地是黃金地段也有非常好的潛力，是非常看好的，它對國內(nèi)的拆遷是沒有興趣的，可以把國內(nèi)很多關(guān)系搞定，但是不能把關(guān)系搞定而得到的一些價值反應(yīng)在將來要和外商合作的方面去，要從比較實在的角度去看這個問題，要用比較平靜的心態(tài)處理這個問題，你們誠心要和國外對接的話，它圖你在國內(nèi)的關(guān)系，實施執(zhí)行的能力，你圖他的品牌，資金，這樣有比較良好心態(tài)的話其結(jié)果就是讓利，那么就有合作的機會。
    凱迪置業(yè) 張總：
    我們國內(nèi)對拆遷的土地也是不以考慮的，而且我們也不貪，我們認為在特定的項目里面應(yīng)該來講都還是做得過來。
    摩根大通中國房地產(chǎn)投資主管 向左：
    我認為多元化的融資是必然的趨勢。
    搜房控股副總裁、中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長 黃瑜：
    通過今天投資和融資雙方敞開心扉的對話雙方加強了了解，我們也真誠的希望通過我們這種平臺，通過我們這種對話能夠?qū)τ谡麄€國際資本對接中國地產(chǎn)有更實質(zhì)的幫助，謝謝大家。
    非常感謝各位嘉賓，下面我們進行今天下午的最后一場對話，有請主持人雷曼兄弟亞洲投資有限公司高級副總裁陳國敏先生，愛家家居董事長王蓓女士，科寶公司總經(jīng)理蔡明先生，元洲裝飾董事長李泰巖，聚通裝飾董事長徐國儉，圣象地板副總裁郭輝，安信地板董事長盧偉光，歐典地板總裁閆培金，柯諾中國區(qū)總經(jīng)理彭鴻斌，宏耐地板總裁李衛(wèi)。
    雷曼兄弟亞洲投資有限公司高級副總裁 陳國敏：
    全球最大市值的企業(yè)是哪個領(lǐng)域？就是流通領(lǐng)域，流通領(lǐng)域最重要的是技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)，今天首先聽各位講講，首先我們是怎么關(guān)注我們核心競爭力的？
    宏耐地板總裁 李衛(wèi)：
    謝謝搜房網(wǎng)給我們這個機會我是來自宏耐地板的李衛(wèi)，技術(shù)方面對于我們生產(chǎn)領(lǐng)域和流通領(lǐng)域的企業(yè)來說，這是我們生命的關(guān)鍵，也是我們競爭的法寶，現(xiàn)在對于地板來說主要是兩點，首先有一點就是要關(guān)注消費者的需求，能夠創(chuàng)造一些更新的消費，從這個方面得到一些啟發(fā)，通過創(chuàng)新使消費者的需求增加。第二在品牌的創(chuàng)新上也很關(guān)鍵，消費者要購買這個產(chǎn)品使心理感覺都得到提升，在這兩方面是企業(yè)重點關(guān)注的，對于我們來說這幾年一直在做的一項工作就是新產(chǎn)品的開發(fā)，每年都會推出一些新產(chǎn)品，主要基于實木地板材料的短缺和強化地板逐漸走向中低消費，我們作為生產(chǎn)企業(yè)和流通領(lǐng)域來說利潤空間越來越小，所以我們就研發(fā)了一個基于這兩類強化地板和實木地板優(yōu)點的新產(chǎn)品投放市場，經(jīng)過投放市場以后應(yīng)該說受到非常大的歡迎，在這一點上來說作為創(chuàng)新的角度來說是我們企業(yè)的嶄新的摸索，也是我們一直在關(guān)注的。
    圣象地板副總裁 郭輝：
    首先感謝搜房網(wǎng)給我們今天這樣的機會，剛剛談到企業(yè)的核心競爭力，每個企業(yè)可能在核心競爭力方面會有所不同，但是從我們圣象的角度來看我們核心競爭力主要集中在三個方面，第一個方面就是品牌，圣象在中國已經(jīng)有十個年頭了，在十年之中我們一直堅持走品牌之路，當然品牌是一個表象，背后有很多的支撐，比如誠信、產(chǎn)品穩(wěn)定、售后服務(wù)等等。有幸的是圣象這個品牌在中國被廣大的消費者所鐘愛，也使我們這個品牌不斷的提升，第二點就是我們的產(chǎn)品，產(chǎn)品的穩(wěn)定是能夠保證長久不衰的長久理念，因為我們所經(jīng)營的是一個耐用消費品，在當今的大部分中國家庭中能夠裝房子的只有一兩次，所以這樣的產(chǎn)品怎么樣讓消費者更安心，更穩(wěn)定，所以產(chǎn)品質(zhì)量是很關(guān)鍵的，所以這些年我們一直保持著讓我們產(chǎn)品更安全，更環(huán)保，讓消費者更滿意。第三點就是我們的網(wǎng)絡(luò)，圣象走了十年在中國建了一個相對我們這個行業(yè)來講比較大的網(wǎng)絡(luò)，現(xiàn)在我們有1600個專賣店服務(wù)于全國，我們有幸連續(xù)七年這個行業(yè)中連續(xù)取得第一，這也是我們堅持的核心競爭力。